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木纹暑假来临优质学区房逆市走高

2020-09-17 来源:武汉娱乐网

租金高、转手快、供不应求一直是学区房的关键词。上半年二手房市场普遍冷淡,更凸显了学区房的抗跌性。

暑假来临,不少家长正从多方了解今年小学招生入学情况,为来年孩子上学开始做起准备,学区房关注度也再次升温。分析人士提醒,随着优质教育资源分布渐趋平衡,高价学区房的概念有望逐步淡化。

“孟母三迁,择邻而居。”可见自古孩子的教育问题始终是家长最为关切的,现今为孩子能顺利就读名校,家长们也是热衷于拥有“学区”概念的房源。

普遍价高10%

“学区房的保值增值功能毋庸置疑,并且,大多数学区房源长期处在供不应求的状态中,尤其是一些全市的名校聚集区域,更成为房源需求的‘抢手’区域,例如浦东的源深、徐汇中心、静安区等。因此,即便是市场处在低迷时期,区域内的学区房也是众多改善置业者眼里的‘香饽饽’,在众多购房者的追捧之下,学区房的价格相对于周边同样房龄、品质相近的楼盘有10%-20%的溢价。”汉宇地产市场研究部经理付伟表示。

同一区域地段内,楼盘项目品质类似的房源产品,学区房与非学区房之间必定存在差价。付伟举例说,位于板块的次新盘项目证大家园和连城,两者的小区品质相近,均属于该板块内的一线楼盘。从地段位置、机能等配套方面来看,连城项目占据了明显的优势,但由于证大家园是名校福山外国语小学的对口楼盘,而连城却不是学区房,这使得两者的售价出现了部分房源价格倒置现象,目前证大家园的均价在2.75万元/平方米,部分房源甚至达到 万元/平方米的价格,而连城的售价在2.7万-2.8万元/平方米之间。同时,在区域内老公房价格方面也有明显的体现,例如福山外国语小学的对口老公房双桥小区售价在2. 万-2.5万元/平方米,而仅一条马路之隔的东陆新村其售价在2万元/平方米左右。

“这不是个案,几乎所有的名校周边都存在这样学区资源溢价的现象。”21世纪不动产分析师罗寅申指出,在闸北大宁板块,闸北实验小学所对口的学区房宁和小区均价在2.8万-2.9万元/平方米,房源类型集中在平方米的两房、三房,但与该小区一路之隔同样是老公房的大宁新村、上工新村等社区,虽然房源类型及品质基本与宁和小区相近,但其均价为2.4万-2.5万元/平方米,价差达4000元/平方米左右。

罗寅申说,在徐汇长桥板块,对口上海小学的长桥一村及五村,其房源均价为2.8万-2.9万元/平方米,但同处一个区域内的长桥二、三、六村房源在房龄、房型基本雷同的情况下,均价仅为2.1万-2. 万元/平方米。教育资源的溢价甚至超 0%。

逆市仍涨5%

学区房在面对楼市调控的保值功能也得以凸显,上海中原地产长宁区镇宁路分行经理黄晓伟表示,从保值增值能力来看,“学区房”明显优于“非学区房”。

黄晓伟介绍,二手房行情好的时候,二手房价格普遍上涨,学区房涨幅往往高于普通二手房,行情平淡的时候,学区房仍能维持小幅上涨。就拿今年与去年相比,“学区房”价格增幅在5%-10%,而“非学区房”的价格则基本走平。以昭化东路和延安西路的老公房为例,去年的时候,昭化东路“学区房” .2万- . 万元/平方米,今年上涨至 .5万元/平方米。延安西路老公房保持 万元/平方米,在目前的行情下基本没有上涨。

据21世纪不动产上海万科店经理王涛介绍,今年初以来,闵行七宝板块总体二手房成交量价与去年持平,而区域内学区房的成交价格较去年同期上涨5%左右,究其原因,一方面由于板块内名校效应,市场上对于学区房的热情一直未减。其次,七宝板块内学区房的房源较少,供不应求的局面也再次促使价格有小幅上涨。

21世纪不动产分析师黄河滔告诉,学区房的常年供不应求,使其价格在楼市调控中能保持坚挺,未见学区房挂牌贱卖的情况。由于现在上海小学入学采取就近入学的报名方式,而初中则是对口小学,所以对口好的小学的学区房就尤为受到家长追捧。

“同时学区房的稀缺性,使购房者不用担心其会‘贬值’,这也让学区房长期被市场看好。如在闵行、徐汇几个热门学区房的板块,很容易发现一些对口知名学府的学区房售价往往高于非学区房,而这实打实的溢价不但没有影响到购房者的热情,反而吸引来更多的购房者,他们将此视为对孩子的教育投资。稀缺性、投资回报和租金较高、升值空间大,也吸引了不少投资客。”黄河滔指出。

学区房概念有望逐步淡化

德佑地产研究主任 陆骑麟

学区房的形成,源于社会公共资源分配不均衡,由于优质资源的缺乏促使学区房的价格水涨船高。从当前学区房的分布来看,最主要还是集中在市中心区域。

不过我们已经可以看到一些改变,一些外环线以外区域也开始建造一些重点学校的分校,这是全市的优质教育资源开始逐渐平衡的一项比较重要的措施。这些好的改变让人们看到希望,高价学区房的概念有望在未来逐步淡化。

对于目前没有孩子的这部分家庭而言,当前对于市中心的学区房市场价格较高可以考虑观望。但对于已经有孩子的家庭而言,合适的学区房确实是不错的选择,但家长在购买时,一定要注意学校对于户籍范围的划定及户籍年限等限制条件,谨慎选择学区房。

需要强调的是,家长不必要一味地迷信学区房,最主要的功能还是居住,如果纯粹是为了小孩的就学,没有必要付出比市面上更高的价格去购买学区房。也可以为小孩子选择一些私立学校或者培训,从而提高小孩子的综合素质。

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购买学区房需注意5个事项

1.落户是关键

对为子女就读而购房的情形而言,尽早落户是关键所在。原有户口全部迁出之后,才能办理户口迁入手续。否则,即使产权属于自己,仍会面临不能及时落户的尴尬局面。

2.关注片区调整

由于每年各个学校片区适龄入学人数会出现变化,特别是名校周边一般人数会出现大幅增多现象,因此各地教育主管部门会根据实际情况对“就近入学”进行微调,调整学区划分。

.了解政策规定

即使是在同一个城市,各个区县对“就近入学”规定也有所不同,因此对于购买“学区房”的购房者来说,在购房之前一定要事先了解清楚政策上的区别。

4.要避免买到伪学区房

对于少数与名校距离很近,但并不是其招生范围内的伪学区房,则一定要当心。据了解,目前市场上有些楼盘为了增加卖点,宣称是学区房,其实楼盘能否划入学校的招生范围,需事先了解清楚。

5.预留充分的时间

部分小学在招生时会对落户时间有所限制,有的学校是看产证过户日期,而部分小学要求孩子在学校对口的房源户籍落户时间长达三年。另外从选购学区房到成交再到落户其中也有个月的时间需要计算在内。

(资料由21世纪不动产提供)

调查

27%友愿多花两成价

近日,有报道称一套28平方米的学区房开价160万元。现如今社会竞争激烈,为了能够使孩子赢在起跑线上,有不少家长选择提前购买名校对口的学区房,每年的6月-9月都是学区房看房与成交的高峰。您会为孩子买学区房吗?东方早报联合新浪乐居展开调查。

截至7月2日21时的调查显示,九成(92.5%)家长表示,在经济条件允许的情况下,会选择购买学区房以给孩子更好的教育环境,只有7.5%的家长不会购买学区房。

为避嫌融资30亿美元

在孩子入学前多久会开始考虑购买学区房的事宜,有 5.8%的家长会在孩子入学前 年就开始考虑购买学区房,近三成(29.9%)的人会在孩子刚出生就开始考虑相关问题以早做准备。17.9%的人觉得孩子入学前年开始考虑就可以了。而16.4%的人认为,孩子入学前一年会考虑购买学区房。

超过八成(82.1%)的家长在购买学区房后会选择自住,只有17.9%的人购买学区房只为孩子能顺利就读名校而不会用来自住。

对于学区房带来的教育资源附加值在房价上得以体现,高出周边同质房源时,近三成(28.4%)的购房者表示能接受高出10%的溢价,而26.9%的购房者表示,只要学校好高出20%的价格也没问题。25.4%的家长能接受5%的溢价。而有19. %的购房者认为学区房的价格不应该比周边同质房源高。

对于学区房在孩子完成学业后,会被如何处理的问题,55.2%的受访者会将学区房出售,25.4%的受访者表示会继续自住,而19.4%的受访者表示,会将学区房源用于出租。


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